Études Ziggu · Flandre et Bruxelles · Choix de 2021 à 2026
Le benchmark des travaux supplémentaires 2026
Combien les acquéreurs de logements neufs en Flandre et à Bruxelles ont dépensé en travaux supplémentaires, quel budget les promoteurs incluaient dans le prix de vente pour la cuisine, la salle de bains et les sols, combien les acquéreurs ont payé au-delà de ce budget, et comment l’un et l’autre ont évolué entre 2021 et 2025, avec un premier regard sur 2026.
À propos des données. Toutes les données de cette étude sont anonymisées. Les chiffres ont été calculés sur des données agrégées de la plateforme Ziggu ; aucun promoteur, projet ou personne n’est identifiable sur cette page. Tous les montants sont hors TVA.
Dans 3 084 logements neufs issus de 150 projets en Flandre et à Bruxelles dont l’accompagnement des acquéreurs passait par Ziggu, une sélection délibérée parmi plus de 35 000 logements de la plateforme, le logement médian comptait 12 965 € de travaux supplémentaires au-delà du prix de vente, hors TVA, et 91,9 % des logements en comptaient. Pour la cuisine, les acquéreurs ont ajouté une médiane de 5 476 € à un budget inclus médian de 12 000 €. Le niveau de ce budget expliquait peu ce que les acquéreurs ajoutaient : dans la moitié centrale des budgets cuisine, ils ajoutaient à peu près le même montant.
Dans la vente de logements neufs en Belgique, le prix de vente comprend un budget pour les finitions que l’acquéreur choisit lui-même : une cuisine, des sanitaires, des carrelages de sol et des faïences murales. Tout ce que l’acquéreur choisit au-delà de ce budget, et chaque option en dehors, est facturé en travaux supplémentaires. Cent logements produisent plusieurs milliers de ces choix, chacun avec un budget inclus, un devis accepté et un statut.
Ce benchmark a mesuré ces choix tels que les promoteurs les ont enregistrés dans leur portail client : ce qui était inclus dans le prix de vente, ce que l’acquéreur a accepté, et donc ce qu’il a payé en plus. Il répond à quatre questions. Quel montant de travaux supplémentaires un logement comptait-il au total ? Quel budget était habituel par lot et par type de logement, et un budget plus élevé changeait-il ce que les acquéreurs ajoutaient ? Comment les budgets et les suppléments ont-ils évolué entre 2021 et 2025 ? Et le total par logement a-t-il augmenté avec eux ?
Les chiffres en un coup d’œil
Méthode
Une sélection, pas toute la plateforme. Plus de 35 000 logements de projets collectifs gèrent l’accompagnement de leurs acquéreurs via Ziggu. Ce benchmark en a retenu 3 084, issus de 150 projets en Flandre et à Bruxelles : des logements dont la phase de choix était terminée et dont le promoteur avait enregistré à la fois le budget inclus et le prix accepté. Seuls ces logements montrent ce qu’un acquéreur a réellement payé en plus. Les promoteurs qui enregistrent leurs prix aussi rigoureusement peuvent différer des autres ; les chiffres se situent donc peut-être légèrement au-dessus de la moyenne du marché.
Montant des travaux supplémentaires. Le devis accepté moins le budget inclus dans le prix de vente, hors TVA. En l’absence de budget, le devis complet compte. Seuls les choix acceptés comptent, et les totaux récapitulatifs ont été écartés pour que rien ne soit compté deux fois. Les médianes sont calculées sur les logements, jamais sur les promoteurs.
Logements finalisés. Un logement était retenu dès qu’aucun de ses choix n’avait changé depuis neuf mois et que son premier choix tombait entre 2021 et 2023. L’acte authentique ne marque pas la fin : en Belgique, les acquéreurs continuent à faire des choix après la signature.
Lots, tendances et options. Les chiffres par lot pour la cuisine, la salle de bains et les sols portent sur des logements dont chaque choix de ce lot était clôturé, à partir de 2024 ; ils ne s’additionnent donc pas en un total par logement. Les tendances comparent les promoteurs présents les deux années, donc des projets plus récents des mêmes sociétés, et 2026 est traitée comme une année en cours. Les options dominées par un seul promoteur ne sont pas présentées.
Constat 1
Quel montant de travaux supplémentaires un logement neuf comptait-il ?
12 965 € pour le logement médian, hors TVA, sur 3 084 logements issus de 150 projets, et 91,9 % des logements comptaient des travaux supplémentaires. La distribution était asymétrique : un quart des logements restait sous 4 350 €, un quart dépassait 27 269 €, et le dixième le plus élevé dépassait 49 817 €. La moyenne, 20 519 €, était tirée vers le haut par cette queue et décrit peu d’acquéreurs réels.
Montant des travaux supplémentaires par logement, par percentile, hors TVA. Les barres sont mises à l’échelle du 90e percentile. Base : 3 084 logements, premier choix de 2021 à 2023.
Constat 2
Quel budget les promoteurs incluaient-ils pour la cuisine, la salle de bains et les sols ?
Pour les choix de 2024 à 2026, le budget cuisine inclus médian était de 12 000 € et le budget sanitaires médian de 4 993 €, hors TVA. Les deux augmentaient avec la taille du logement. Le budget cuisine passait de 7 469 € dans un logement d’une chambre à 12 000 € avec deux chambres et 14 500 € avec trois. Pour les carrelages de sol et les faïences, la plupart des promoteurs ne fixaient aucun budget forfaitaire ; quand ils le faisaient, la médiane était de 5 712 €.
Budget inclus médian par lot et par nombre de chambres, hors TVA, choix de 2024 à 2026. Uniquement les logements avec un budget pour ce lot.
La moitié centrale des budgets cuisine se situait entre 9 917 € et 15 000 €. Le budget sanitaires augmentait lui aussi avec le logement, d’une médiane de 4 132 € avec une chambre à 6 000 € avec trois, et sa moitié centrale se situait entre 4 004 € et 6 500 €. Le chiffre des sols ne couvre que les logements avec un budget sols forfaitaire. Les logements de quatre chambres ou plus et les penthouses ne sont pas présentés séparément : trop peu de logements.
Constat 3
Combien les acquéreurs ont-ils payé en plus, et un budget plus élevé changeait-il cela ?
La plupart des acquéreurs ont payé un supplément : 82,0 % pour la cuisine, 77,6 % pour les sanitaires et 85,0 % pour les sols et le carrelage. Le supplément médian était de 5 476 € pour la cuisine, 1 063 € pour les sanitaires et 2 038 € pour les sols et le carrelage, hors TVA. Le niveau du budget en expliquait peu. La corrélation entre budget et supplément par logement était faible pour chaque lot, entre 0,17 et 0,26, et restait faible quand chaque promoteur n’était comparé qu’à lui-même (0,13 à 0,20).
Au milieu du marché, les acquéreurs ajoutaient à peu près le même montant, quel que soit le budget. Les logements du deuxième quart des budgets cuisine (budget médian 10 331 €) ajoutaient une médiane de 5 850 € ; ceux du troisième quart (budget médian 12 500 €), 5 502 €. Ce n’est qu’aux extrémités que cela bougeait : le quart le plus bas ajoutait 4 132 €, et le quart le plus haut, avec un budget médian de 20 661 €, 10 198 €. Pour les sanitaires, le supplément restait entre 1 316 € et 1 948 € dans chaque quart sauf le plus bas. Les sols et le carrelage faisaient exception : le supplément y augmentait avec le budget, sur une petite base.
Supplément médian pour la cuisine par quart du budget cuisine inclus, hors TVA, choix de 2024 à 2026. Uniquement les logements avec un budget cuisine.
Ce qui faisait bouger le supplément, c’était la taille du logement. Le supplément médian pour la cuisine était de 2 337 € dans les logements d’une chambre, 5 341 € avec deux chambres et 7 821 € avec trois.
Réserve. Il s’agit d’un constat sur l’ensemble des logements, pas d’un test de ce qui se passe quand un promoteur modifie son budget. Un promoteur qui relève le budget peut aussi changer sa gamme, son showroom ou ses acquéreurs.
La dispersion était large. Pour la cuisine, la moitié centrale des acquéreurs ajoutait entre 986 € et 12 748 €, et un sur dix plus de 22 670 €. Ces chiffres portent sur les choix de 2024 à 2026 ; les logements sans budget comptent avec leur devis complet. La comparaison par quart de budget n’utilise que les logements avec un budget.
Constat 4
Comment les budgets et les suppléments ont-ils évolué entre 2021 et 2025 ?
Chez les mêmes promoteurs, la cuisine coûtait à l’acquéreur près de 30 % de plus en 2025 qu’en 2021, et l’essentiel de cette hausse passait par le budget. Pour les logements avec un budget cuisine, la valeur totale médiane de la cuisine, budget plus supplément, est passée de 15 500 € en 2021 à 20 081 € en 2025 (+29,6 %). Le budget inclus est passé de 10 000 € à 12 500 € (+25,0 %), tandis que le supplément variait entre 4 258 € et 5 569 € sans direction claire, pour finir à 4 463 € en 2025. Pour les sanitaires, le budget est resté à 4 500 € et le total est passé de 6 398 € à 7 218 €.
Ces chiffres ne comparent que les promoteurs dont des logements figurent à la fois en 2021 et en 2025, donc chaque année montre des projets plus récents des mêmes sociétés, et uniquement les logements avec un budget cuisine, pour que budget, supplément et total décrivent les mêmes logements. Sur l’ensemble des promoteurs, le supplément cuisine a plus que doublé, de 2 566 € à 5 485 €, mais cela reflète surtout l’arrivée plus tardive sur Ziggu de promoteurs aux niveaux de travaux supplémentaires plus élevés. Cela décrit qui figurait dans les données, pas une tendance du marché.
Budget cuisine inclus médian, supplément médian et valeur totale médiane de la cuisine (budget plus supplément) par année du premier choix cuisine du logement, hors TVA. Promoteurs présents en 2021 et en 2025, logements avec un budget cuisine. Le total médian n’est pas la somme des deux autres médianes. 2024 n’est pas présentée : trop peu de logements de ces promoteurs cette année-là.
Pour les sols et le carrelage, les années récentes reposent sur trop peu de logements de ces promoteurs pour parler de tendance. Pour 2026, année en cours, trop peu de choix cuisine sont finalisés pour en dire quoi que ce soit.
Constat 5
Le montant total des travaux supplémentaires par logement a-t-il aussi augmenté ?
À peine. Pour les logements dont toute la phase de choix était terminée, le montant médian des travaux supplémentaires par logement, tous promoteurs confondus, était de 11 806 € pour les logements démarrés en 2021 et de 12 530 € pour ceux démarrés en 2024. Dans ces logements, la cuisine représentait une part légèrement plus grande de l’ensemble des travaux supplémentaires : 27,2 %, contre 24,4 %.
Deux autres évolutions ont été vérifiées. Les promoteurs ont bien intégré davantage dans le prix de vente : chez les mêmes promoteurs, le budget cuisine a augmenté de 25,0 %, et les acquéreurs ont continué à ajouter à peu près le même montant, donc la cuisine dans son ensemble a coûté plus cher. Et les acquéreurs n’ont pas pris moins d’options payantes : les choix payants hors des trois lots sont passés de 3,44 à 3,71 par logement.
Les logements démarrés en 2024 ne sont que partiellement finalisés ; leur chiffre décrit donc les phases de choix les plus rapides de cette année-là. Les logements démarrés en 2025 sont exclus : trop peu étaient finalisés.
Constat 6
Quelles options les acquéreurs choisissaient-ils quand un promoteur les proposait, et combien les payaient-ils ?
Le taux de choix dépendait fortement de l’option. Plus de la moitié des acquéreurs à qui l’on proposait des panneaux solaires les ont pris (56,6 %), de même que 53,0 % pour les moustiquaires et 47,7 % pour une borne de recharge. La peinture était choisie moins souvent (28,0 %) mais figurait parmi les options individuelles les plus importantes, avec une médiane de 6 544 € par logement qui l’a choisie.
Part des acquéreurs ayant choisi l’option quand leur promoteur la proposait, avec le montant médian par logement qui l’a choisie, hors TVA. Logements dont la phase de choix est terminée.
La part porte sur les acquéreurs à qui le promoteur proposait l’option, pas sur l’ensemble des acquéreurs. Les options proposées par quelques promoteurs seulement, comme les packs d’éclairage, les placards intégrés, les volets roulants, la domotique, une cheminée ou l’aménagement du jardin, ne sont pas présentées ici comme des chiffres de marché.
Ce que cette étude ne montre pas
- Elle ne montre pas qu’un logiciel augmente le chiffre d’affaires des travaux supplémentaires. Tous les promoteurs étudiés utilisaient la même plateforme. Il n’y a ni groupe de comparaison ni avant-après, donc rien sur cette page ne dit ce qui change quand un promoteur commence à utiliser un outil. Pour voir où se situent vos propres projets par rapport à ces chiffres, utilisez l’outil Benchmark des travaux supplémentaires.
- L’échantillon est constitué de promoteurs qui enregistrent les prix de leurs travaux supplémentaires. Beaucoup de promoteurs enregistrent les choix de leurs acquéreurs dans Ziggu, mais pas les prix ; ces logements ne peuvent pas être mesurés. Enregistrer ses prix rigoureusement est vraisemblablement une habitude des mieux organisés, donc les chiffres se situent peut-être légèrement au-dessus de la moyenne du marché. Abaisser le seuil de la moitié au quart des choix avec un prix enregistré faisait passer la médiane par logement de 12 965 € à 11 130 €.
- Les lots ont été identifiés par leur nom. Un choix de cuisine désigné uniquement par son fournisseur ou par un numéro n’a pas été compté comme cuisine. Les chiffres par lot décrivent les choix qui portent un nom reconnaissable.
- Pas de total récent. Les logements dont la phase de choix a démarré en 2025 ou plus tard n’étaient pour la plupart pas terminés ; l’étude ne dit donc pas comment le montant total par logement a évolué ces dernières années.
- Pas de part du prix de vente. L’étude n’exprime pas les travaux supplémentaires en pourcentage du prix du logement.
- Des prix, pas une marge. Chaque chiffre est un prix accepté hors TVA. Ce qu’un promoteur a gagné sur des travaux supplémentaires après avoir payé le fournisseur ne figure pas dans ces données.
- Une seule région. Il s’agissait de projets résidentiels collectifs en Flandre et à Bruxelles.
Pourquoi Ziggu publie cette étude
Beaucoup de promoteurs hésitent à proposer des travaux supplémentaires. Proposer des options, recueillir les choix de l’acquéreur et suivre chaque validation représente du travail en plus, et ils ne sont pas sûrs que cela en vaille la peine. Ziggu facilite la proposition de travaux supplémentaires et leur gestion en un seul endroit, de la première offre au devis accepté. Nous espérons que ces chiffres montrent que ce travail en plus est rentable : 91,9 % des logements de ce benchmark comptaient des travaux supplémentaires, avec une médiane de 12 965 € par logement. Cela aide les promoteurs à dégager plus de marge sur un même projet. Plus important encore à nos yeux, cela offre aux acquéreurs un parcours serein qui ne leur demande aucun effort supplémentaire.
Ressources
- Outil Benchmark des travaux supplémentaires : comparez vos propres budgets et suppléments aux chiffres de cette étude.
Citer cette étude
Ziggu (2026). Le benchmark des travaux supplémentaires 2026. Choix de travaux supplémentaires dans 3 084 logements neufs issus de 150 projets répartis en Flandre et à Bruxelles dont l’accompagnement des acquéreurs passait par Ziggu, choix de 2021 à 2026, montants hors TVA. https://ziggu.io/fr/etudes/benchmark-travaux-supplementaires-2026
