Ziggu Research · Vlaanderen en Brussel · Keuzes 2021 tot 2026
De Meerwerkenbenchmark 2026
Hoeveel kopers van nieuwbouwwoningen in Vlaanderen en Brussel aan meerwerken uitgaven, welk budget ontwikkelaars in de verkoopprijs voorzagen voor de keuken, de badkamer en de vloeren, hoeveel kopers bovenop dat budget betaalden, en hoe beide evolueerden tussen 2021 en 2025, met een eerste blik op 2026.
Over de data. Alle data in deze studie is geanonimiseerd. De cijfers zijn berekend op geaggregeerde gegevens van het Ziggu-platform; nergens op deze pagina is een ontwikkelaar, project of persoon herkenbaar. Alle bedragen zijn exclusief btw.
In 3.084 nieuwbouwwoningen uit 150 projecten in Vlaanderen en Brussel waarvan de kopersbegeleiding via Ziggu liep, een bewuste selectie uit meer dan 35.000 woningen op het platform, droeg de mediane woning €12.965 aan meerwerken bovenop de verkoopprijs, exclusief btw, en had 91,9% van de woningen meerwerk. Voor de keuken betaalden kopers mediaan €5.476 bovenop een mediaan inbegrepen budget van €12.000. Hoe hoog dat budget was, verklaarde weinig van wat kopers erbovenop betaalden: in de middelste helft van de keukenbudgetten betaalden kopers ongeveer hetzelfde bedrag bij.
Bij de verkoop van Belgische nieuwbouw zit in de verkoopprijs een budget voor de afwerking die de koper zelf kiest: een keuken, sanitair, vloer- en wandtegels. Wat de koper boven dat budget kiest, en elke optie daarbuiten, wordt als meerwerk aangerekend. Honderd woningen leveren enkele duizenden van zulke keuzes op, elk met een inbegrepen budget, een goedgekeurde offerte en een status.
Deze benchmark mat die keuzes zoals ontwikkelaars ze in hun klantportaal registreerden: wat in de verkoopprijs inbegrepen was, wat de koper goedkeurde, en dus wat de koper erbovenop betaalde. Ze beantwoordt vier vragen. Hoeveel meerwerk droeg een woning in totaal? Welk budget was gangbaar per pakket en woningtype, en veranderde een hoger budget wat kopers erbovenop betaalden? Hoe evolueerden budgetten en meerprijzen tussen 2021 en 2025? En steeg het totaal per woning mee?
De cijfers in één oogopslag
Methode
Een selectie, niet het hele platform. Meer dan 35.000 woningen in meergezinsprojecten laten hun kopersbegeleiding via Ziggu lopen. Deze benchmark gebruikte er 3.084 van, uit 150 projecten in Vlaanderen en Brussel: woningen waarvan de keuzefase afgerond was en waarvan de ontwikkelaar zowel het inbegrepen budget als de goedgekeurde prijs registreerde. Alleen die woningen tonen wat een koper echt bijbetaalde. Ontwikkelaars die hun prijzen zo consequent registreren, kunnen verschillen van de rest, dus de cijfers liggen mogelijk iets boven het marktgemiddelde.
Meerwerkwaarde. De goedgekeurde offerte min het budget dat in de verkoopprijs inbegrepen was, exclusief btw. Waar er geen budget was, telt de volledige offerte. Alleen goedgekeurde keuzes tellen, en samenvattende totalen zijn weggelaten zodat niets dubbel geteld werd. Medianen zijn genomen over woningen, nooit over ontwikkelaars.
Afgeronde woningen. Een woning telde mee zodra geen enkele van haar keuzes nog veranderd was in negen maanden en haar eerste keuze tussen 2021 en 2023 viel. De akte is geen eindpunt: in België blijven kopers ook daarna nog kiezen.
Pakketten, trends en opties. De pakketcijfers voor keuken, badkamer en vloeren gebruiken woningen waarin elke keuze binnen dat pakket afgesloten was, vanaf 2024, dus je kunt ze niet optellen tot een totaal per woning. Trends vergelijken ontwikkelaars die in beide jaren aanwezig waren, dus nieuwere projecten van dezelfde bedrijven, en 2026 geldt als lopend jaar. Opties waarbij één ontwikkelaar de cijfers domineert, worden niet gerapporteerd.
Bevinding 1
Hoeveel meerwerk droeg een nieuwbouwwoning?
€12.965 bij de mediane woning, exclusief btw, over 3.084 woningen uit 150 projecten, en 91,9% van de woningen had meerwerk. De verdeling was scheef: een kwart van de woningen bleef onder €4.350, een kwart ging boven €27.269, en het hoogste tiende boven €49.817. Het gemiddelde, €20.519, werd door die staart omhooggetrokken en beschrijft weinig echte kopers.
Meerwerkwaarde per woning per percentiel, exclusief btw. De balken zijn geschaald op het 90e percentiel. Basis: 3.084 woningen, eerste keuze 2021 tot 2023.
Bevinding 2
Welk budget voorzagen ontwikkelaars voor de keuken, de badkamer en de vloeren?
Voor keuzes van 2024 tot 2026 was het mediane inbegrepen keukenbudget €12.000 en het mediane sanitairbudget €4.993, exclusief btw. Beide stegen met de grootte van de woning. Het keukenbudget ging van €7.469 in een woning met één slaapkamer naar €12.000 met twee slaapkamers en €14.500 met drie. Voor vloer- en wandtegels legden de meeste ontwikkelaars helemaal geen forfaitair budget vast; waar ze dat wel deden, was de mediaan €5.712.
Mediaan inbegrepen budget per pakket en aantal slaapkamers, exclusief btw, keuzes 2024 tot 2026. Alleen woningen met een budget voor dat pakket.
De middelste helft van de keukenbudgetten lag tussen €9.917 en €15.000. Ook het sanitairbudget steeg met de woning, van mediaan €4.132 met één slaapkamer naar €6.000 met drie, en de middelste helft lag tussen €4.004 en €6.500. Het vloercijfer gaat alleen over woningen met een forfaitair vloerbudget. Woningen met vier of meer slaapkamers en penthouses worden niet apart gerapporteerd: te weinig woningen.
Bevinding 3
Hoeveel betaalden kopers erbovenop, en veranderde een hoger budget dat?
De meeste kopers betaalden iets bij: 82,0% voor de keuken, 77,6% voor het sanitair en 85,0% voor vloeren en tegels. De mediane meerprijs was €5.476 voor de keuken, €1.063 voor het sanitair en €2.038 voor vloeren en tegels, exclusief btw. Hoe hoog het budget was, verklaarde daar weinig van. De correlatie tussen budget en meerprijs per woning was zwak voor elk pakket, tussen 0,17 en 0,26, en bleef zwak wanneer elke ontwikkelaar alleen met zichzelf vergeleken werd (0,13 tot 0,20).
In het midden van de markt betaalden kopers ongeveer hetzelfde bij, wat het budget ook was. Woningen in het tweede kwart van de keukenbudgetten (mediaan budget €10.331) betaalden mediaan €5.850 bij; woningen in het derde kwart (mediaan budget €12.500) €5.502. Alleen aan de randen bewoog het: het laagste kwart betaalde €4.132 bij, en het hoogste kwart, met een mediaan budget van €20.661, €10.198. Voor het sanitair bleef de meerprijs in elk kwart behalve het laagste tussen €1.316 en €1.948. Vloeren en tegels waren de uitzondering: daar steeg de meerprijs met het budget, op een kleine basis.
Mediane meerprijs voor de keuken per kwart van het inbegrepen keukenbudget, exclusief btw, keuzes 2024 tot 2026. Alleen woningen met een keukenbudget.
Wat de meerprijs wel deed bewegen, was de grootte van de woning. De mediane meerprijs voor de keuken was €2.337 in woningen met één slaapkamer, €5.341 met twee slaapkamers en €7.821 met drie.
Kanttekening. Dit is een patroon over woningen heen, geen test van wat er gebeurt wanneer één ontwikkelaar zijn budget verandert. Een ontwikkelaar die het budget optrekt, verandert misschien ook zijn gamma, zijn toonzaal of zijn kopers.
De spreiding was groot. Voor de keuken betaalde de middelste helft van de kopers tussen €986 en €12.748 bij, en één op tien meer dan €22.670. Deze cijfers gaan over keuzes van 2024 tot 2026; woningen zonder budget tellen met hun volledige offerte. De vergelijking per budgetkwart gebruikt alleen woningen met een budget.
Bevinding 4
Hoe evolueerden budgetten en meerprijzen tussen 2021 en 2025?
Bij dezelfde ontwikkelaars kostte de keuken de koper in 2025 bijna 30% meer dan in 2021, en het grootste deel van die stijging kwam via het budget. Voor woningen met een keukenbudget ging de mediane totale keukenwaarde, budget plus meerprijs, van €15.500 in 2021 naar €20.081 in 2025 (+29,6%). Het inbegrepen budget steeg van €10.000 naar €12.500 (+25,0%), terwijl de meerprijs erbovenop zonder duidelijke richting tussen €4.258 en €5.569 schommelde, en in 2025 op €4.463 uitkwam. Voor het sanitair bleef het budget op €4.500 en steeg het totaal van €6.398 naar €7.218.
Deze cijfers vergelijken alleen ontwikkelaars met woningen in zowel 2021 als 2025, dus elk jaar toont nieuwere projecten van dezelfde bedrijven, en alleen woningen met een keukenbudget, zodat budget, meerprijs en totaal over dezelfde woningen gaan. Over alle ontwikkelaars heen verdubbelde de meerprijs voor de keuken ruim, van €2.566 naar €5.485, maar dat komt vooral doordat ontwikkelaars met hogere meerwerkniveaus later met Ziggu begonnen. Het beschrijft wie in de data zat, geen markttrend.
Mediaan inbegrepen keukenbudget, mediane meerprijs erbovenop en mediane totale keukenwaarde (budget plus meerprijs) per jaar van de eerste keukenkeuze van de woning, exclusief btw. Ontwikkelaars aanwezig in zowel 2021 als 2025, woningen met een keukenbudget. Het mediane totaal is niet de som van de twee andere medianen. 2024 staat er niet bij: te weinig woningen van deze ontwikkelaars dat jaar.
Voor vloeren en tegels rusten de latere jaren op te weinig woningen van deze ontwikkelaars om van een trend te spreken. Voor 2026, een lopend jaar, zijn nog te weinig keukenkeuzes afgerond om er al iets over te zeggen.
Bevinding 5
Steeg de totale meerwerkwaarde per woning ook?
Nauwelijks. Voor woningen waarvan de hele keuzefase afgerond was, bedroeg de mediane meerwerkwaarde per woning over alle ontwikkelaars €11.806 voor woningen die in 2021 startten en €12.530 voor woningen die in 2024 startten. Binnen die woningen nam de keuken een iets groter deel van alle meerwerk in: 27,2%, tegenover 24,4%.
Twee andere verschuivingen zijn nagekeken. Ontwikkelaars stopten wel meer in de verkoopprijs: bij dezelfde ontwikkelaars steeg het keukenbudget met 25,0%, en kopers bleven ongeveer hetzelfde bijbetalen, dus de keuken als geheel werd duurder. En kopers namen niet minder betalende opties: betalende keuzes buiten de drie pakketten gingen van 3,44 naar 3,71 per woning.
Woningen die in 2024 startten, zijn maar deels afgerond, dus hun cijfer beschrijft de snellere keuzefases van dat jaar. Woningen die in 2025 startten, zijn weggelaten: te weinig waren afgerond.
Bevinding 6
Welke opties kozen kopers wanneer een ontwikkelaar ze aanbood, en wat betaalden ze ervoor?
De keuze hing sterk af van de optie. Meer dan de helft van de kopers die zonnepanelen aangeboden kregen, nam ze (56,6%), net als 53,0% voor insectenhorren en 47,7% voor een laadpaal. Schilderwerken werden minder vaak gekozen (28,0%) maar waren een van de grotere losse opties, met een mediaan van €6.544 per woning die ervoor koos.
Aandeel van de kopers dat de optie koos wanneer hun ontwikkelaar ze aanbood, met het mediane bedrag per woning die ervoor koos, exclusief btw. Woningen met een afgeronde keuzefase.
Het aandeel gaat over de kopers aan wie de ontwikkelaar de optie aanbood, niet over alle kopers. Opties die maar bij enkele ontwikkelaars aangeboden werden, zoals verlichtingspakketten, inbouwkasten, rolluiken, domotica, een haard of tuinaanleg, worden hier niet als marktcijfer gerapporteerd.
Wat deze studie niet aantoont
- Ze toont niet aan dat software de meerwerkomzet verhoogt. Elke ontwikkelaar hier gebruikte hetzelfde platform. Er is geen vergelijkingsgroep en geen voor-en-na, dus niets op deze pagina zegt wat er verandert wanneer een ontwikkelaar een tool begint te gebruiken. Wil je zien waar je eigen projecten staan tegenover deze cijfers, gebruik dan de Meerwerkenbenchmark-tool.
- De steekproef bestaat uit ontwikkelaars die hun meerwerkprijzen registreren. Veel ontwikkelaars registreren de keuzes van hun kopers in Ziggu, maar niet de prijzen; die woningen zijn niet te meten. Prijzen consequent registreren is aannemelijk een gewoonte van de beter georganiseerden, dus de cijfers liggen mogelijk iets boven het marktgemiddelde. De drempel verlagen van de helft naar een kwart van de keuzes met een geregistreerde prijs bracht de mediaan per woning van €12.965 naar €11.130.
- Pakketten zijn op naam herkend. Een keukenkeuze die alleen naar de leverancier of een nummer genoemd was, telde niet als keuken. De pakketcijfers beschrijven de keuzes met een herkenbare naam.
- Geen recent totaal. Woningen waarvan de keuzefase in 2025 of later startte, waren meestal nog niet afgerond, dus de studie zegt niet hoe de totale meerwerkwaarde per woning in de meest recente jaren evolueerde.
- Geen aandeel van de verkoopprijs. De studie drukt meerwerk niet uit als percentage van de prijs van de woning.
- Prijzen, geen marge. Elk cijfer is een goedgekeurde prijs exclusief btw. Wat een ontwikkelaar na betaling van de leverancier aan een meerwerk verdiende, zit niet in deze data.
- Eén regio. Het ging om residentiële meergezinsprojecten in Vlaanderen en Brussel.
Waarom Ziggu dit publiceert
Veel ontwikkelaars houden zich in met het aanbieden van meerwerken. Opties voorstellen, de keuzes van de koper verzamelen en elke goedkeuring opvolgen is extra werk, en ze zijn niet zeker dat het loont. Ziggu maakt het makkelijker om meerwerken voor te stellen en ze op één plek te beheren, van het eerste aanbod tot de goedgekeurde offerte. We hopen dat deze cijfers tonen dat het extra werk wel loont: 91,9% van de woningen in deze benchmark had meerwerk, met een mediaan van €12.965 per woning. Dat helpt ontwikkelaars meer marge te halen uit hetzelfde project. Nog belangrijker voor ons: het geeft kopers een zorgeloos traject dat hen geen extra moeite kost.
Hulpmiddelen
- Meerwerkenbenchmark-tool: vergelijk je eigen budgetten en meerprijzen met de cijfers uit deze studie.
Dit onderzoek citeren
Ziggu (2026). De Meerwerken
