Wie op plan en op afstand koopt, beoordeelt een ontwikkelaar op de updates, en Ziggu’s Portugese reviewstudie toont meer negatieve reviews nu de boom van 2019 tot 2022 wordt opgeleverd.
Een koper in Portugal, Spanje of Italië tekent op plan, schrijft een voorschot van zes cijfers over en krijgt de afgewerkte woning pas twee jaar later te zien. Vaak gebeurt dat helemaal vanuit een ander land: videocalls, een volmacht, geen bezoek aan de werf vóór de oplevering.
Vanaf het moment dat dat voorschot binnen is, is er maar één echte graadmeter voor het project: hoe goed ze op de hoogte gehouden worden.
Dat is de situatie achter een groot deel van de huidige boom in Zuid-Europa. Portugal sloot in 2023 de goldenvisaroute via vastgoed, en de kopers bleven komen. Het Italiaanse flattaxregime voor nieuwe inwoners trekt kopers aan die vaak tekenen voor ze de afgewerkte woning gezien hebben. Aan de Spaanse zuidkust woont een groot deel van de kopers van nieuwbouw in het buitenland. In Griekenland kun je een aankoop vanuit het buitenland afronden via een advocaat met volmacht, en dus is het enige venster van de koper op de eigen investering wat de ontwikkelaar doorstuurt.
Op al die markten is de situatie dezelfde: de kopers zitten ver weg, het geld ligt al vast, en hoe goed ze op de hoogte blijven, bepaalt of ze het proces vertrouwen.
Nieuw is dat niet voor ons. Het is net de reden waarom Ziggu bestaat.
Zo ziet het patroon eruit, en eigenlijk gaat het niet over bouwkwaliteit.
Een markt boomt: meer woningen op plan verkocht, sneller, aan kopers die verder weg wonen. Twee à drie jaar later wordt die golf woningen opgeleverd. Dan duiken de eerste gebreken op, en dan ontdekken kopers ook hoe hun vragen beantwoord worden nu het voorschot binnen is. Komt het antwoord traag, of helemaal niet, dan bellen ze niet. Dan posten ze.
We bekeken 271 publieke Google-reviews van 45 residentiële projectontwikkelaars in Portugal. Vóór 2022 lag het aandeel negatieve reviews rond 13,5%. In 2023: 22,8%. In 2024: 48,1%, meer dan het dubbele van het jaar ervoor.
Reviews met drie sterren of minder, volgens het jaar waarin de review geschreven werd; 2026 loopt tot 18 augustus. Bron: Ziggu, Google-reviewstudie: Portugese projectontwikkelaars 2026, n = 271.
De timing past bij een opleveringsgolf: de woningen die tussen 2019 en 2022 op plan verkocht werden, zouden nu opgeleverd worden.
De klachten bevestigen dat. Van de reviews die een bouwgebrek noemden, beschreven er 18 op 22 ook een fout in de service errond: een mail die onbeantwoord bleef, een garantieclaim die maandenlang bleef liggen. Het gebrek was meestal de aanleiding. De stilte daarna was de klacht.
We deden zelf iets gelijkaardigs in België, al in 2017, nog voor Ziggu een product was. Die enquête bij woningkopers gaf projectontwikkelaars een NPS van −42. De opvolging, bij kopers die tussen 2019 en 2026 bevraagd werden via een Ziggu-portaal, kwam uit op +9. Andere jaren, andere steekproeven; we zeggen er eerlijk bij dat het geen zuivere voor-en-navergelijking is. Maar het patroon is hetzelfde als wat we hier beschrijven: een goede verkoop, gevolgd door een stilte waar niemand op voorbereid was.
Bouw je vandaag in Spanje, Italië of Griekenland, onthoud dan dit: je zit midden in de boom, en dus ligt je eigen opleveringsgolf, en reviewgolf, nog vóór je, niet achter je.
Een goede verkoop en een goede nazorg zijn hetzelfde werk. Het tweede deel duurt gewoon langer, en is stiller, als niemand erop voorbereid is.
