Kopers beslissen hun meerwerk niet in de toonzaal, maar over maanden. Wie de meerwerkfase na de keuken afsluit, mist de keuzes die nog komen. Zo houd je opties relevant tot de deadline.
Meerwerk bij nieuwbouw is alles wat een koper bovenop de verkoopprijs betaalt: de keuken boven het voorziene budget, ander sanitair, duurdere tegels, of een optie die niet in de basis zat. In België zit in de verkoopprijs van een nieuwbouwwoning een budget voor de afwerking die de koper zelf kiest. Wat hij daarboven kiest, wordt als meerwerk aangerekend.
Dat gebeurt bijna altijd. In de Meerwerkenbenchmark 2026, over 3.084 nieuwbouwwoningen in Vlaanderen en Brussel, droeg 91,9% van de woningen meerwerk, met een mediaan van €12.965 excl. btw per woning.
Het bedrag is één kant van het verhaal. De andere kant is de vorm. Meerwerk is geen bestelling, het is een reeks beslissingen: de keuken, het sanitair, de vloeren, en daarna alles wat pas later opduikt.
Meerwerk wordt over maanden beslist, en een groot deel komt pas laat. Ziggu mat op 4 november 2026 wanneer kopers hun betaalde keuzes goedkeurden, in 6.117 woningen waarvan de eerste keuze tussen 2021 en 2023 viel en de keuzes sindsdien stilliggen. Bij de doorsnee ontwikkelaar kwam meer dan de helft van het meerwerk (53,8%) drie maanden of later na de eerste goedgekeurde keuze. Een derde (34,0%) kwam pas na zes maanden of later.
Het blijft ook niet bij één late keuze. In meer dan de helft van de woningen (55,4%) keurde de koper zes maanden na zijn eerste keuze nog iets goed waarvoor hij bijbetaalde. De laatste betaalde keuze viel mediaan 7,3 maanden na de eerste.
Dat patroon heeft een logica. Keuken en sanitair vallen vroeg, omdat ze bepalen waar de technieken in de vloer komen. Hoe die volgorde werkt, staat in ons stuk over keuzedeadlines. De keuzes die de werf niet opjaagt, kunnen wachten. En dat doen ze ook.
Wie de meerwerkfase ziet als het toonzaalbezoek in de eerste maand, mist dus een groot deel van wat er beslist wordt. De koper is na die eerste maand niet klaar met kiezen. Hij is klaar met de keuzes die de werf hem oplegt. Over de rest denkt hij nog maanden na, en hij beslist ze bij wie ze dan nog aanbiedt.
Voor de ontwikkelaar betekent dat iets concreets. De meerwerkfase is geen klus van een paar weken voor de kopersbegeleiding, maar een draad die van de ruwbouw tot de afwerking door het project loopt. Wie ze na de keuken afsluit, sluit ook de keuzes af die de koper nog wilde maken.
Een koper die meerwerk beslist, beslist over geld, en hij doet dat samen met de ontwikkelaar. In de benchmark betaalde 82% van de kopers bij voor de keuken, 77,6% voor het sanitair en 85% voor vloeren en tegels. Dat zijn geen randgevallen. Dat is bijna elke koper, meerdere keren.
Zo’n beslissing toetst alles tegelijk. Is de offerte helder? Klopt het budget? Krijg ik op tijd antwoord, en weet ik waar ik ja op zeg? Een offerte die twee weken in een mailbox blijft liggen, kost meer dan die ene keuze.
Meer meerwerk maakt kopers niet ontevredener. Bij dezelfde ontwikkelaar gaven kopers met het meeste meerwerk hun ontwikkelaar geen lagere aanbevelingsscore dan kopers met het minste, gemeten in Ziggu’s eigen bevragingen bij kopers.
Het bedrag is dus niet waar het misloopt. De opvolging is het.
Meerwerk gaat verloren in de opvolging, niet in de toonzaal. Een optie die één keer per mail vertrekt, concurreert vanaf de volgende dag met alle andere mails van de koper. Na een week is ze uit beeld, en niemand weet of de koper nee zei of ze nooit meer zag.
Voor de ontwikkelaar is dat dubbel duur. Wie opties bijhoudt in mails en een Excel, biedt er minder aan, omdat elke extra optie extra opvolging betekent. Veel ontwikkelaars remmen meerwerk vooral af uit schrik dat de extra complexiteit op de werf niet opweegt tegen wat het oplevert. Die afweging klopt pas als je het potentieel mee in de rekening neemt. Met de meerwerkbenchmark zie je wat vergelijkbare projecten per woning aan meerwerk halen.
Veel opties vragen bovendien geen nieuwe partij op de werf. Een extra buitenkraan of een waterverzachter gaat naar de loodgieter met wie je al samenwerkt. Zet zulke opties in een standaardkeuzelijst, maak die één keer op, desnoods met ChatGPT, Claude of Copilot, en bied ze aan al je kopers aan. Dat is laaghangend fruit.
Dat kopers wel willen als je het aanbiedt, toont de benchmark ook. Van de kopers aan wie een warmtepomp werd aangeboden, nam 71% er een. Bij zonnepanelen was dat 56,6%, bij een laadpaal 47,7%.
| Optie in één mail | Keuze die zichtbaar blijft | |
|---|---|---|
| Waar de optie staat | In de inbox van de koper, tussen al de rest | In het dossier van de woning, naast budget en offerte |
| Hoe lang ze relevant is | Tot de mail naar beneden zakt | Tot de koper beslist, of tot de deadline |
| Wat de koper ziet | Een prijs | Het budget, de offerte en wat hij bijbetaalt |
| Wie opvolgt | Wie eraan denkt | Een status per keuze, over alle woningen |
| Wat er achteraf overblijft | Een mailthread | Een goedkeuring met naam en datum |
Ziggu maakt het makkelijker om opties door het hele traject aan te bieden en op te volgen. Elke keuze staat in het dossier van de woning, met haar budget, haar offerte en haar status. De koper ziet wat er nog openstaat zonder dat iemand hem moet bellen, en het team ziet per woning wat nog niet beslist of nog niet doorgerekend is.
Zo kan een ontwikkelaar meer aanbieden zonder dat de opvolging meegroeit. Klanten vertellen ons dat ze sinds ze met Ziggu werken meer meerwerk boeken. De koper krijgt er iets voor terug: een keuze die hij maakt wanneer hij eraan toe is, en een prijs die hij kent voor hij ja zegt.
